杨宇:公租房不宜民间资本投资

           民间资本对公租房没兴趣是理性选择

 
 

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公租房向社会投资开放 民间资本积极性不高

715日,《公共租赁住房管理办法》开始实施。第三条为“公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资”。

这一条,被很多人当做是政策的一个亮点,政策支持、社会力量投资,似乎可以解决公租房资金来源问题。但从目前来看,民间资本对此表现冷漠。专家表示,如果政府没有明确相关优惠政策的话,民间资本不会对公租房建设有兴趣。

为什么民间资本对于公租房没兴趣,我们认为理由有如下几点:

第一:收益风险。公租房投资回报率较低,单纯靠房租尤其是较低收入者的房租,即使考虑政府补贴也很难收回成本。

第二:市场风险。即使租金接近市场租金,不代表租金未来不会下跌,尤其是“房价还远远没有回到合理价位”,假设房地产调控成功,房价出现很多人预期中的暴跌,那么租房市场也会受到影响,间接影响到公租房。

第三:道德风险。如果承租人拖欠租金,虽然名义上可以从工资等地方扣,但执行难的问题可能会发生,事实上我国绝大多数城市的保障性住房中,物业费很难收上来就是一个现实。而在任何国家和地区,对于“保障性住房”里拖欠租金的人,都很难像直接给赶出去。如此一来,投资很容易异化成为慈善事业。

第四:政策风险。民间资本投资公租房的收益来源跟政府关系很大,要么回购,要么依靠补贴获得租金收入。地方政府在财力吃紧的情况下,有可能根本补不上。而和房地产领域相关的政策近年来变动巨大,政策的不稳定性此前已经让民间资本吃了一些苦头。

此外,公租房的出租率低下,也是现实考虑的问题,出租率低的原因包括两点:太贵、或者太远。一些市中心或高档社区配建的公租房,按照市场价的八折到九折的价格,低收入人群很难承受,新就业人群也没有必要单独租住;而较为偏远的公租房,远郊的市场租金本来就很便宜,便宜的原因不是人们的支付能力低,而是其本身价值较低,无法满足基本需求,此类公租房的建设基本属于浪费或者凑数完成任务。

现实中,我们也经常看到各种新闻,比如万科投资的公租房无法盈利,重庆公租房100年才能收回成本等等。

因此,目前来看,民间资本赌对公租房完全没兴趣,是理性选择,如果对公租房表示了过大的兴趣,那么实际上是非理性、不负责任的投资。

政策支持无法解决引资难题

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有不少业内人士呼吁,有必要制定引导和鼓励民间资本投资公租房的优惠政策,找到一种盈利模式,使民营资本可以从公租房投资中获得稳定的回报,达到两全其美的效果。

最新实施的管理办法,顺应了这种呼声,但是其中并没有政策如何支持社会力量投资公租房的细节,只是提出了一个基本思路。

我们认为,优惠政策支持也无法解决这一难题。

对于民间资本来说,参与这一领域最终的盈利来源只有两个:一是政府;二是被保障对象。

而当前,各级政府在公租房等保障房项目上面临的主要问题是资金不足,各种优惠政策扶持,最终还是希望吸引民间资本出钱来填补缺口。一些预期中的政策优惠,包括税收优惠、土地使用优惠、其他合作优惠等,但这些优惠政策本质上要么是政府直接拿出钱来,要么相当于减少政府在其他领域潜在的收入。如果政府没钱或者政府不愿意减少其他收入,真正有足够吸引力的优惠政策很难出台。

如果政府有能力出钱,那么实际上并不需要民间资本来参与这种福利保障事业;如果政策优惠仅仅是为了弥补资金缺口,那么民间资本就很难获得合理回报;如果部分政策只是为了缓解临时压力,向民间资本承诺未来的合理回报,同样也不是现实的,仅仅是把财政压力后移。

而指望从被保障对象身上获得合理的盈利,虽然同样不现实的,但倒也并非没完全没有可能。

目前来看,能稍微缓解公租房投资风险的积极因素只有一个,即公租房保障对象相对于廉租房的扩大,尤其是包含了外来务工人员和新就业人员,甚至本地较高收入的无房家庭。这部分人群租赁公租房的话,支付的是接近市场价格的租金,同时往往不在财政补贴租金的范围之内。公租房租给他们对于财政压力缓解最大,对于项目投资回报最有保障。

而政府财政压力越吃紧,租给上述人群的可能性越大。相反,低收入无房家庭,租给他们需要大量财政补贴,对于公租房项目的资金压力更大,导致投资风险也更大。

增加公租房的覆盖范围,确实有助于缓解公租房投资压力,降低投资风险。背后的原因是,公租房的保障意义,实际并不发生在租赁分配环节,而在补贴环节。只要减少补贴环节,那么压力就会得到很大缓解,但与此同时保障的基本属性也会大打折扣。

如此,则得出一个结论,保障性越差的公租房,投资风险反而越低。降低投资风险的主要办法是降低保障性功能。

我们认为,政策并不是万能的,任何政策都无法使一个福利保障事业凭空成为盈利项目,除非改变福利保障事业的本质。

不能因为缺钱才想到民间资本

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民间资本在中国的生存环境,最近还算是有所改善。包括铁道部、银监会在内的一些部委密集出台鼓励民间资本的具体政策,动作力度很大。

但是市场上也流行着一种担心,因为相关政策是在经济下行、政府投资潜力不足的背景下出台的。比如铁路就很典型,此前政府投资回报很低,铁道部面临巨大的资金缺口,自身债务扩张的能力接近极限,因此希望民营资本进入来缓解压力。

因为试图阻止经济下滑而放开民间资本投资,那么相关的政策的持续性也会令人担忧。如果经济顺利企稳反弹,重回高速增长,那么民间资本的风险反而可能会降临。实际上,08年至今,货币、信贷、产业政策经过了几轮剧烈的变化,民间资本遭遇政策变化的风险不断体现。

如果鼓励民间投资总盯在铁路、保障房等当前极度缺钱,同时投资前景并不看好的领域,那么上述的担心更有可能加剧。

对民间资本来说,进入任何领域的首要出发点是为了赚钱。鼓励民间投资,希望民间投资在中国经济下行的背景下起到积极的作用,最重要的就是要放开有钱可赚的领域给民间投资,同时逐渐建设一个稳定的、可预期的政策环境。如此,民间投资才会健康发展,并起到积极的作用。

最后我们再回到公租房这一命题本身,我们也不是完全反对民间资本参与,但一定要有清晰的政策边界,且能带来合理的利润预期。政策的边界应该是单纯的政府采购公租房建设的服务,而不是民营资本“被引进来”分担政府应该承担的福利保障职能。而民营资本合理的利润来源,这一点必须取决于政府的财力,相关的地方政府有必要正视自己的能力。

如果政府在某个领域确实没钱,而民间资本确实也无利可图,那么在经济大环境恶化的背景下,我们也认为政策决策有必要更现实一些。如果强行推进,那么可能会带来一些意外的后果,要么进一步恶化地方财政压力,要么民间资本进来分担损失,要么背离政策初衷沦为完成任务的工具。

撰稿:杨宇

 

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