生活在钢筋水泥的丛林里，每天都要乘坐两次或多次电梯，这段短短的无聊时间被各种楼宇广告、电梯广告侵占。分众等广告运营商的日子也因此过得红红火火，只是这种红火与每个广告受众毫无关系。
刚刚通过的《物权法》改变了这种现状，它明确了小区楼宇 ( 楼顶、外立面、大堂、电梯厅、电梯内等 ) 的广告收益归业主所有。此前，这部分收益都流入了物业公司或某些个人的囊中。
“ 其实，我并不拒绝这种广告模式的存在，只是觉得它既然都做到我的地盘上了，那是不是应该得到我的允许，给我交点广告费？ ” 业主杨洁说的我的地盘，指的是她所居住的小区北京华清嘉园。她说这话的时候显得理直气壮。
“ 《物权法》的实施，将成为业主向楼宇广告挑战的导火索。 ” 长期关注楼宇广告模式的零点研究咨询集团董事长袁岳说， “ 当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时，传统的楼宇广告商业运作模式，肯定会受到影响。 ”
分众的钱分给了谁？
在楼宇广告运营商的游戏规则里，能否 “ 搞定 ” 物业公司，是广告可否发布的关键，这从行业老大分众传媒身上便可看出。虽然其总裁江南春在接受本报记者采访时，一再强调他们是很注重业主利益的， “ 与物业公司在合同里会约定，物业在得到业主委员会授权后才发布广告。 ”
但这种合同约定无异于 “ 掩耳盗铃 ” 。 “ 签约双方都心知肚明，经业委会授权只是骗人的把戏。目前北京有 3000 多个小区，成立了业委会的只有 400 多个，大部分小区都是没有业委会。 ” 业主维权专家舒可心称。而大部分小区却都悬挂着广告，覆盖率之高用肉眼就能感觉到。
舒可心透露，楼宇广告发布媒体给物业公司的钱其实是 “ 小头 ” ，给物业公司广告批准负责人的钱才是 “ 大头 ” ，这里面的寻租空间巨大，有的甚至达到了六位数。
这一说法在一位业内人士处得到了证实：在框架传媒还未一统众电梯广告公司之前，国内实力较强的三家电梯广告公司，曾经为争抢北京西四环一大型社区的电梯广告发布权而相互较劲，三家公司都找到了该社区物业公司广告批准负责人，结果这个负责人收受了三家的好处，并与其中的两家都签下了单子，弄得无法收场，最后卷款逃跑。 “ 我记得，当时有一家公司给了这个负责人 6 万块钱。这事圈子里的人没有不知道的。 ” 该业内人士说。
2005 年 10 月 16 日，分众传媒以总值近 1.83 亿美元的价格收购框架传媒 100% 的股权，于是，这个行业的所有兴奋点，都围绕着分众展开。接下来的日子里，人们又看到，分众收购了液晶屏广告市场的主要竞争对手聚众，这标志着楼宇广告媒体一家独大的时期到来。
“ 经过一番整合之后，虽然分众没有了强劲对手的竞争，但这种寻租现象仍然存在，它已经成为了这个市场的潜规则。 ” 该业内人士称。
《物权法》下的变数
然而，《物权法》的出台，使得这个 “ 寄生 ” 于私有权之上的潜规则市场，面临着前所未有的挑战。
当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时，失去了寻租空间的广告公司，是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位，这是《物权法》实施后，分众不得不面对的首要问题。毕竟，这种谈判对象的改变，将有可能直接导致分众运作成本的增加。
尽管在与江南春的采访中，他显示出一切皆在掌握的自信，但采访过程的一个小细节也显现了他现在的忐忑心理：他主动给记者打来电话，想详细谈谈《物权法》对他的影响。这对一个忙得没有休闲时间的人来说，显得多少有些不合常理。
面对成本增加的风险，江南春自信地表示： “ 如果有的小区要价太高，我们可以选择放弃，因为还有好多小区在等着加入。 ”
而分众必须面对的另一个境况是，总是循环播放的液晶电视广告和最短半个月换一次的框架广告，已经让一些业主产生了厌倦感。
当业主们厌倦了分众的广告形式之后，极有可能产生的情况是，掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》，禁止小区悬挂任何商业性质的广告。这对于分众来说，无疑是一个打击。北京朝阳园小区的业主就拆掉了电梯里的商业广告，他们用行动拒绝着这种 “ 视觉污染 ” 。
“ 如果真出现业主抵制的情况，那么等合同到期后，这个小区不续约也可以。 ” 江南春的言语中仍是一种并不在乎的自信，在他的逻辑中，希望安装楼宇广告的人，远比排斥的人多得多， “ 中国的消费者对信息是有渴望的。 ”
还有一个问题是分众不容忽视的，目前中国大部分的小区都没有业委会，这将增加他们谈判的难度，毕竟， “ 搞定 ” 一个物业公司负责人就能拿下单子的时代，将在《物权法》实施后慢慢终结。 “ 小区楼宇广告必须征得全体业主大会同意才能悬挂，由全体业主授权业委会，再由业委会授权物业公司代理行使权利，所取得的收入要存入业主共同的账户存折里。 ” 中国人民大学商法研究所所长刘俊海对记者说。
袭来的种种风险，并未让江南春对楼宇广告现有的商业运作模式产生怀疑， “ 《物权法》不会对分众产生影响，公司的业务重心也不会改变，楼宇空间液晶电视广告和电梯间框架广告仍会是分众最重要的业务。 ” 他还自豪地告诉记者，目前他的这种商业模式已经在全球发扬光大， “ 在中国香港、台湾， 马来西亚、印尼、 澳大利亚、加拿大、美国波士顿等国家和地区，都出现了这种楼宇广告模式，它已经被全球所接受。 ”
但袁岳却表示，楼宇广告这种商业模式，在高度重视私有权的发达国家不可能普及开来，至少在他去过的很多国家，都没有看见过楼宇广告： “ 美国人是很讲究住宅私有权的，他们对这种商业广告进入住宅会非常敏感。 ” 而中国人民大学教授、物权立法课题组成员王轶，诠释了楼宇广告在美国等发达国家发展不起来的另一个主要原因，他认为是住宅结构不同所致， “ 美国的住宅大都是独门独院的设计，不像中国这样有成片的大型社区。 ” |
